租房期满不退房不交租金构成侵权

日期：2006-6-22 15:13:28   作者：   来源：

    4月29日，上铁中院所辖杭州铁路运输法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案，由承租人限期返还房屋并支付未交的租金。
　　2003年10月22日，杭州铁路林场劳服公司与杭州某装潢公司签订《房屋租赁协议》，将其一处84平方米的车间和车棚出租给装潢公司用于生产经营，租期1年，年租金2万余元。双方还约定了逾期归还的违约责任。合同到期后，双方约定续租1年。但租赁期满后，装潢公司既不付租金又不腾退房屋，对劳服公司的或退房或续交房租的通知均置之不理。
　　今年2月，劳服公司向杭铁法院起诉装潢公司。案件在审理过程中，经法官主持调解，装潢公司与劳服公司达成调解协议：装潢公司在一个月内返还房屋，支付去年11月1日至今年4月30日前的租金1万余元；劳服公司放弃要求对方支付违约金的诉讼请求；案件受理费由原、被告各半负担。双方均对调解结果满意并事后如期自动履行。
　　法官评析：这起房屋租赁合同纠纷的关键，是租赁合同到期后，双方的法律关系如何界定。如果出租人没有要求承租人搬离，则可认为出租人和承租人在租赁合同到期后，虽然没有续签书面房屋租赁协议，但承租人一直占用该房屋，即处于实际租赁房屋的状态。根据我国《合同法》第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人可随时提出解除合同，承租人必须支付承租期间的租金。如果出租人在到期后要求承租人搬离而承租人拒绝的，则承租人构成侵权，应承担相应的民事责任，包括返还房屋，赔偿可预期获取的租金等经济损失。
　　本案中，劳服公司在租赁期满后多次通知装潢公司，要求其搬离。装潢公司置之不理，已构成侵权。劳服公司有权要求装潢公司返还房屋并赔偿损失。法院基于上述法理，依法调解了双方的纠纷，并以具有强制效力的民事调解书确定了双方的权利义务。

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