【案例】某商厦物业管理公司将大厦底层大堂200多平方米的公共部位出租给一个电器公司做电器展台，并收取一定的租金。此事引起了该商厦业主委员会的强烈不满，他们认为此面积在购房时已分摊到了各业主头上，各业主对此部分应享有共有使用权。其后，遂与物业管理公司多次协商，要求其限期拆除展台、恢复大堂原状并返还所获收益；物业管理公司以其拥有物业管理权因而有权出租为由予以拒绝。协商无果,该商厦业主委员会向人民法院提起诉讼。
【审判】经审理判决：物业管理公司限期拆除展台，恢复场地原状;并责令将其所收租金交由商厦业主大会作为专项维修资金使用。
【点评】本案涉及物业管理服务中，对物业共用部位、共用设施设备进行使用及处分的相关权限问题。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。依上述定义可以看出，物业管理企业是接受业主委托，依据物业服务合同行使对物业的维修、保养，环境卫生以及治安秩序的维护等基本职能的服务性法人组织，其本质是作为物业服务者的身份出现的，在履行服务过程中虽具有一定的管理权限但绝非具有处分权意义上的权利。根据我国《物业管理条例》第6条、第27条的规定，业主为物业所有权人，依法享有对物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，并对其使用情况享有知情权和监督权。具体结合本案，商厦物业管理公司未经允许、擅自出租该商厦底层场地进行经营活动且在业主委员会提出抗议后不予理睬的行为严重侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权、知情权和监督权。依据《物业管理条例》第66条的规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并处以相应罚款(其中，对个人处1000元以上1万元以下的罚款；对单位处5万元以上20万元以下的罚款)；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。因此，本案中物业管理企业违规利用物业共用部位营利、损害业主公共权益的行为不仅应承担民事责任,还应承担相应的行政责任。
推而广之，物管企业欲利用物业公共部分进行营利活动，其正确做法应当是：首先应与相关业主、业主大会进行协商，征得其一致同意；其次依法或依约办理相关手续。
